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Informations de la FNAIM
Marché immobilier ancien Bilan 2010 et perspectives 2011
Réaliser un projet immobilier en 2011: études de cas pratiques
La baisse des prix des logements anciens observée en 2008 et 2009 a cédé la place à de nouvelles pressions à la hausse :
-alors qu’ils avaient baissé de -3.1% en 2008 et de -4.9% en 2009, les prix des logements ont en moyenne
progressé de +1.5% en 2010
-par rapport à leur point bas observé au 1er trimestre 2009 (2345 €/m² en moyenne France entière), ils ont même enregistré une hausse de +5.3% à fin 2010 (2469 €/m² en moyenne France entière au 4ème trimestre 2010) ;
-plus vive sur le marché des appartements : +7.6% entre le 1er T09 et 4ème T 2010
-et plus modérée sur le marché des maisons : +3.0% entre le 1er T09 et 4ème T 2010
-les prix des logements France entière ont dans l’ensemble, retrouvé leurs niveaux observés tout début 2006 -c’est comme « s’ils étaient restés plats depuis 5 ans !!! » ;
-Paris n’est pas la France : après une hausse de +15.7% en 2010 (12 derniers mois par rapport aux 12 derniers mois précédents) ils ont atteint un niveau record : 7 645 €/m² en moyenne au 4ème trimestre 2010 (soit une hausse de +24.1% en glissement trimestriel annuel (4T2010/4T2009) ! Depuis 2006, ils ont ainsi continué de progresser en moyenne chaque année de +4.4%.
Les conditions de crédits ont, une nouvelle fois, soutenu les conditions d’expression de la demande.
Une baisse des taux d’intérêt de -1.5 point entre le 1er trimestre 2009 et le quatrième trimestre 2010. A capital emprunté et apport personnel constant, les taux pratiqués se traduisent par :
-une baisse des mensualités de -12.5%
-une augmentation de +14.5% de la capacité d’endettement de l’emprunteur (soit 43038 € pour 300 000 €)
Entre le 1er trim. 2000 et le 4ème trim. 2010, les prix des logements anciens se sont appréciés en moyenne de +1,5% par trimestre, soit de +6.0 % par an. Dans le même temps, la charge de remboursement, pour un capital majoré de cette évolution, n’a augmenté que de +0.6% par trimestre, soit de +2.6% par an, grâce à la baisse des taux et l’allongement de la durée.
L’activité, toujours soutenue par deux incitations publiques fortes, a poursuivi son redressement :
-le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts et le PTZ (plus de 200 000 prêts en 2010) ont pleinement joué leur rôle.
-la détente du marché de la revente observée très nettement en septembre se confirme.
-après son recul de près de 30% observé au cours des années 2008 et 2009, la reprise de l’activité s’est renforcée au cours de l’année 2010 pour dépasser la barre des 700 000 opérations (+25%).
-un résultat confirmé par la nette progression de la production de crédits qui devrait atteindre les 112 milliards d’euros (soit une hausse annuelle de +27.3% par rapport à 2009).
-néanmoins, seuls 2 Français sur 10 estiment pouvoir trouver un bien leur convenant dans un délai de 3 mois.
Perspectives 2011
Malheureusement, l’ensemble des fondamentaux qui soutiennent l’économie ne sont pas au vert :
-perspectives de croissance limitées (+1.4%),
-un chômage toujours au-dessus de la barre des 9.0%,
-faibles gains du pouvoir d’achat (+1,4%) malgré une inflation limitée (hors prix de l’énergie),
-tensions sur les marchés obligataires à moyen et long termes qui soutiennent l’hypothèse d’une probable
remontée des taux d’intérêts,
-faiblesse de la confiance des ménages…
Ainsi, quand bien même l’immobilier pourrait être « la valeur refuge de 2011 », nous pouvons craindre que les agences aient à faire face, dès le premier semestre de cette année, à un attentisme du marché lié aux hésitations portant sur l’évolution des prix et, au second semestre, à un essoufflement de l’activité, conséquence des tensions sur les taux (sans parler du pré-attentisme électoral grandissant).
Néanmoins, si tous les indicateurs confirment que les conditions d’expression de la demande sont toujours
« historiquement » bonnes (solvabilité des ménages, mensualités rapportées au revenu disponible brut, pouvoir d’endettement – cf. annexe 2), aucune raison ne justifie, a priori, aujourd’hui une nouvelle baisse « possible » des prix.
La détente de la pluri-accession devrait, grâce à l’apport d’une offre supplémentaire, freiner tout mouvement de hausse des prix à deux chiffres.
Dans ce contexte, les prix devraient progresser entre +3.0% (hypothèse basse – avec une hausse des taux supérieure à 2 points) et +6.0% (hypothèse haute) en 2011, l’hypothèse haute étant soutenue par une remontée des taux qui, si elle a lieu, ne devrait pas excéder 1,5 point.
Par ailleurs, on peut espérer que l’objectif de distribution de 380 000 prêts à taux zéro du Gouvernement, s’il se réalise et est maintenu (cf. caractère inflationniste de la mesure), restaurera la confiance du marché et jouera alors pleinement un rôle « d’amortisseur ». Dans ces conditions, et à l’appui d’une fluidification du marché de la revente, l’activité du marché de l’ancien pourrait retrouver son niveau quitté en 2007 pour atteindre la barre des 800 000 opérations.
Réaliser un projet immobilier en 2011 : Études de cas pratiques
Cf. Dossier de presse
« Je vis en couple, les revenus de mon ménage sont de 2 300 € nets par mois et je suis locataire. A quel type de logement puis-je prétendre à l’achat ? Dans quel secteur géographique ? »
« Le Prêt à Taux Zéro devient universel. Quelles que soient mes conditions de ressources, je peux donc en bénéficier. Quel avantage puis-je en tirer ? »
« J’ai eu un coup de coeur sur un bien immobilier… énergivore. Est-ce forcément une mauvaise affaire ? »
« Je suis propriétaire d’un logement classé « E », cela vaut-il le coup que j’entreprenne des travaux de rénovation avant de le vendre ? »
« Je suis propriétaire d’un logement classé « E », cela vaut-il le coup que j’entreprenne des travaux de rénovation avant de le vendre ? »
« Aujourd’hui, à Paris, les prix ont atteint un niveau historiquement haut. L’offre est insuffisante. Cela va-t-il s’accentuer ou pas ?
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